容積率

1容積率計算公式

　　容積率計算公式一——容積率怎么算

　　容積率，一般意義上的容積率是指規劃容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規劃容積率兩種類型。

　　1、容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數表示。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

　　2、在城市規劃區的某一宗地內，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。

　　3、工業上，容積率=(廠區建筑面積+構筑物面積)÷廠區占地面積

　　4、毛容積率=住宅建筑總面積/規劃用地面積

　　5、住宅面積毛容積率=住宅建筑總面積/規劃建設用地

　　6、綜合容積率=計算容積率建筑總面積/規劃建設用地

　　7、計算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積

　　8、不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積(不包括商業用途)+架空建筑面積

　　容積率計算公式二——容積率計算規則

　　(一)住宅建筑標準層層高大于等于4.5米的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;住宅建筑標準層層高大于等于5.0米(2.8米+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率。躍層式住宅、低層住宅等當起居室層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。

　　(二)辦公建筑(包括寫字樓)標準層層高大于等于4.8米的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;辦公建筑標準層層高大于等于5.8米(3.6米+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率;辦公建筑標準層層高大于等于9.4米(3.6米×2+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的3.0倍計入容積率。

　　(三)普通商業建筑標準層層高大于等于5.1米和建筑面積2000平方米以上的大型商業建筑(如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業用房)標準層層高大于等于6.1米的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;普通商業建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率;普通商業建筑標準層層高大于10米(3.9米×2+2.2米)的，不論層內是否有隔層，均按該層水平投影面積的3.0倍計入容積率。

　　(四)地下、半地下空間以室外地坪為基準，建筑物地下、半地下空間的頂板面高出室外地面不超過1.5米時，且不用于經營性使用的(用于經營性使用的停車場、庫除外)，其建筑面積不計入容積率;建筑物地下、半地下空間的頂板面高出室外地面大于1.5米的，其建筑面積計入容積率。若因地勢原因室外地坪高低不同時，按上述規定分別計算。

　　(五)架空層、設備層

　　(1)建筑底層設架空層，空間開敞，無特定功能，只作為通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設施等公共開敞空間使用，其建筑面積可不計入容積率，但電梯井、門廳、過道等部分建筑面積應計入容積率。

　　(2)層高高度不超過2.2米的設備層，其建筑面積可不計入容積率。

　　(六)坡屋頂、屋頂層

　　住宅建筑坡屋頂部分不作為單獨套型而是和其下面一層通過戶內樓梯連為一體作為躍層式套型使用的，可按坡屋頂部分建筑面積的1/2計入容積率。

　　(七)工業類、倉儲類、文化體育類、教育類等類建筑暫不按本規則計算容積率，其計入容積率的建筑面積計算按照《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定執行。

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2容積率大好還是小好

　　對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。通常來講，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。

　　容積率高的住宅項目意味著小區內房子建得密雜，而這類的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區內居住者的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、會所中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁地使用會加速這些設施的老化率，所以在購買高密度小區時應該對此保留一定的要求。

　　住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什么產品適合什么容積率的問題了。從理論上講，對同一小區而言，容積率較小，則房價較高;容積率較大，則房價較低。對于一個樓盤的容積率大好還是小好，業界普遍認為，容積率越高的小區，居住舒適度越低。

3容積率多少合適

　　容積率決定地價成本在房屋中占的比例，直接涉及到居住的舒適度。良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。

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4毛容積率和凈容積率的區別

　　從建筑專業講，沒有毛容積率一說。所謂的毛容積率，凈容積率，應該是一些房產界的從業人士造出來的概念。規劃建設用地是指政府部門批準開發商可用于建設的用地。開發商購買用地后，政府會提供土地出讓書，帶轉角章及用地座標點的紅線圖。紅線范圍內就是規劃建設用地。規劃建設用地一般可能會含市政道路，市政綠化甚至河道等等。