物業稅

1物業稅如何征收

　　征收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分。國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90～140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發和銷售卻是一直持抑制態度。

　　因此，目前部分專家認為，物業稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業稅征收范圍;相反，則屬于免征范圍。

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2物業稅稅率計算方式

　　以下是稅率各個因素的計算方式。

　　一、房產稅的稅率算法：按照規定，房產稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為1.2%;從租計征的稅率為12%。

　　二、房產稅的計稅依據：房產稅的計稅依據有兩種：一是房產的計稅余值，二是房產租金收入。細分如下：

　　房產的計稅余值，按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據，所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額，這里所說的房產原值，是指企業按照會計制度的規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規定，企業對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。

　　租金收入：按照規定，對于企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產租金收入是指企業出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金，按規定計征房產稅。

　　物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

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3物業稅空轉

　　首先，物業稅成功的關鍵在于管理的質量，包括產權確認登記、財產價值評估以及稅收征管能力三個方面。現在看來，大部分試點地區還停留在評估的技術操練階段：主要是從合并經營性房產的稅費這一最簡單的突破口入手，重新調整計稅口徑、估計稅率，換一套計算方法。

　　這方面技術層面的引進移植相對簡單，可是沒有全面準確的財產信息，沒有統一的數據平臺，所謂"空轉"不過是無源之水，相應試點城市有無推進這類基礎性的制度建設尚存疑問，而對于稅收征管環節，是否考慮過與個人所得稅體系相銜接，通過折抵扣除等方式降低總體負擔，至于自住用財產差別對待、累進稅率結構、豁免與優惠等政策工具的引入，能否保證它們的公平實施，如何銜接新舊體制，目前有無具體的思路? 這一系列待解的問題，都指向一個事實：對于當前物業稅空轉試點城市缺乏系統性考評和驗收，實驗數據指導性價值不高。

　　其次，我們更關心參與各方有無探索和解決問題的激勵。

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