非普通住宅

1非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

　　以上海為例：

　　自2008年11月1日起，上海市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價每套245萬元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等，不在此范圍的就是非普通住房。

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2非普通住宅交易流程

　　一、首先，我們得先了解什么條件的房子才能稱為非普通住宅，也就是非普通住宅的定義。

　　稱之為非普通住宅有一下三個標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);

　　2、單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米);

　　3、實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。

　　以以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

　　二、非普通住宅交易流程所需要的證件和材料。

　　1、簽合同當(dāng)天買方需要提供的材料有：身份證、暫住證(外地人口)原件和相關(guān)費用(必帶)。

　　2、簽合同當(dāng)天賣方需要提供的材料有：身份證、暫住證(外地人口)、戶口簿、原戶主的婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明)、房屋產(chǎn)權(quán)證、出售已購公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房需提供原購房合同、協(xié)議及有關(guān)批準(zhǔn)文件，注意以上材料都必須為原件。另外還要帶足相關(guān)費用。

　　三、房屋交易的費用。

　　1、買方需要支付的相關(guān)稅費：

　　印花稅成交價的0.5‰，契稅成交價的3%，土地出讓金當(dāng)年成本價*建筑面積*1%(成本價購房)，當(dāng)年成本價*建筑面積*7%(優(yōu)惠價購房)，評估費：某些地區(qū)要求評估后交稅，費用不定，其他費用：視各房管局規(guī)定。

　　2、賣方需要支付的相關(guān)稅費：

　　印花稅成交價的0.5‰，營業(yè)稅五年內(nèi)出售成交價的5.5%，非普通住宅成交差額的5.5%，個人所得稅五年內(nèi)出售：成交價的1%或(成交價-合理費用)*20%，土地增值稅五年內(nèi)出售的非普通住宅：成交價的1%，還有其他相關(guān)費用，視各房管局規(guī)定。

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3非普通住宅如何交稅

　　一、 買房人應(yīng)繳納稅費：

　　1、 契稅：房款的3%

　　2、 印花稅：房款的0.05%

　　3、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定

　　4、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

　　5、 營業(yè)稅：(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費-所有的稅費)* 5.5%

　　6、 中介費：房款的1%

　　二、 賣房人應(yīng)繳納稅費：

　　1、 印花稅：房款的0.05%

　　2、 交易費：6元/平方米

　　3、 中介費：房款的2%

　　5、 個人所得稅:(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費-所有的稅費)*20%

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4普通住宅和非普通住宅的區(qū)別

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。

　　非普通住宅：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0); (除高檔別墅外，平常的居民樓一般都在1.0，這條基本可以不用考慮)

　　2、單套建筑面積在140平方米以上(含140平方米);(你買了套房子138平就是普通住宅，你要再買套141平的，這套就是非普通住宅)

　　3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地區(qū)有成交價規(guī)定，比如有地區(qū)規(guī)定本區(qū)域市場指導(dǎo)價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。)

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